DSTI, DTI a LTV: limity NBS, ktoré určujú, koľko vám banka požičia
Stručne
Banka vám požičia najmenšiu z troch súm: takú, ktorej splátka pri stresovej sadzbe nepresiahne 60 % príjmu po odpočítaní životného minima (DSTI), takú, pri ktorej celkový dlh neprekročí 8-násobok ročného čistého príjmu (DTI), a najviac 80 % hodnoty nehnuteľnosti (LTV). Po 40. roku veku sa limit DTI znižuje, ak úver trvá po 65. rok.
Obsah článku
Národná banka Slovenska nastavuje pravidlá, ktoré musia dodržať všetky banky a nebankové spoločnosti pri úveroch na bývanie aj spotrebných úveroch. Ich cieľom je, aby si domácnosti nepožičali viac, ako unesú, aj keď sadzby vzrastú. Pre vás z toho vyplýva jednoduché pravidlo: maximálna výška úveru je najnižšia z troch hraníc, a ak viete, ktorá z nich je pre vás rozhodujúca, viete, s čím sa dá niečo robiť.
Tri limity v skratke (stav v roku 2026)
| Ukazovateľ | Čo meria | Základný limit | Výnimky |
|---|---|---|---|
| DSTI | splátky všetkých dlhov / príjem po odpočítaní životného minima | 60 % | do 5 % nových úverov môže mať 60 až 70 % |
| DTI | celkový dlh / ročný čistý príjem | 8-násobok | 5 % nových úverov nad limit, ďalších 5 % do 9-násobku pre mladých do 35 rokov s nižším príjmom |
| LTV | úver / hodnota nehnuteľnosti | 80 % | do 20 % nových úverov môže mať LTV do 90 % |
Úver na bývanie môže mať splatnosť najviac 30 rokov (dlhšia je možná len pri malom podiele úverov) a musí sa splácať aspoň rovnomernými mesačnými splátkami, teda nie napríklad len úrokmi.
DSTI: koľko z príjmu môže ísť na splátky
DSTI (debt service to income) je podiel všetkých mesačných splátok na príjme. Nie je to však podiel z celého čistého príjmu. Postup je takýto:
- Zoberie sa čistý mesačný príjem domácnosti (všetkých žiadateľov).
- Odpočíta sa životné minimum za všetky osoby v domácnosti. Od 1. júla 2026 je to 295,22 € na prvú dospelú osobu, 205,96 € na každú ďalšiu dospelú osobu a 134,80 € na každé nezaopatrené dieťa.
- Z výsledku môže ísť na splátky všetkých úverov najviac 60 %.
- Splátka nového úveru sa počíta so stresovou sadzbou: o 2 percentuálne body vyššou, ako je ponúknutá, najviac však do 6 %. Pri fixácii dlhšej ako 10 rokov je prirážka 1 percentuálny bod a pri sadzbe fixovanej na celú splatnosť sa nepočíta.
Do existujúcich splátok sa zarátavajú aj leasingy a úvery v iných bankách. Kreditné karty a kontokorenty sa započítavajú aj vtedy, keď ich nečerpáte: banka k nim priradí modelovú splátku odvodenú od limitu.
DTI: celkový dlh a vek žiadateľa
DTI (debt to income) porovnáva všetky vaše dlhy vrátane nového úveru s ročným čistým príjmom. Limit je 8-násobok. Do dlhu sa podľa NBS započítava aj 20 % z limitov kreditných kariet a kontokorentov, aj keď ich nevyužívate.
Od roku 2023 platí pravidlo pre starších žiadateľov. Ak má úver trvať aj po dovŕšení 65 rokov, limit DTI sa od 41 rokov znižuje o 0,25 za každý rok veku:
| Vek žiadateľa | Limit DTI, ak úver trvá po 65. roku | Limit DTI, ak splatíte do 65 rokov |
|---|---|---|
| do 40 rokov | 8,00 | 8,00 |
| 41 rokov | 7,75 | 8,00 |
| 45 rokov | 6,75 | 8,00 |
| 50 rokov | 5,50 | 8,00 |
| 55 rokov | 4,25 | 8,00 |
| 60 a viac rokov | 3,00 | 8,00 |
Príklad: Ivan má 45 rokov, čistý príjem 1 800 € mesačne a chce úver na 25 rokov, teda do 70 rokov. Jeho limit DTI je 6,75-násobok ročného príjmu, čo je 145 800 € celkového dlhu namiesto 172 800 € pri limite 8. Ak by skrátil splatnosť tak, aby úver splatil do 65 rokov, vráti sa mu limit 8, ale vyššia splátka musí prejsť cez DSTI.
LTV: koľko z hodnoty nehnuteľnosti
LTV (loan to value) je pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti, ktorou je zabezpečený. Hodnotu určuje znalecký posudok alebo interné ocenenie banky, nie kúpna cena. Základný limit je 80 %, výnimku do 90 % môže banka dať najviac pri 20 % nových úverov. Úver na 100 % hodnoty nehnuteľnosti banka poskytnúť nesmie.
Ak máte ďalšiu nehnuteľnosť (napríklad byt rodičov so súhlasom), môže ju banka použiť ako dodatočné zabezpečenie, čím sa LTV zníži.
Pripravovaná zmena LTV od roku 2027
NBS pripravila zmenu, ktorá má s plánovanou účinnosťou od 1. januára 2027 rozdeliť limit LTV podľa situácie žiadateľa. V lete 2026 bol návrh vo verejnej konzultácii, preto pred rozhodnutím overte konečné znenie na stránke NBS.
| Skupina (podľa návrhu) | Limit LTV |
|---|---|
| mladí do 35 rokov, žiadny z dlžníkov nevlastní rezidenčnú nehnuteľnosť | 90 % |
| dlžníci, ktorí už vlastnia dve alebo viac rezidenčných nehnuteľností | 70 %, bez výnimiek |
| ostatní | 80 %, výnimky do 90 % len pre 5 % nových úverov |
Za vlastníctvo sa podľa NBS považuje aj spoluvlastnícky podiel, ak dosahuje aspoň 50 %.
Príklad: koľko si požičajú Peter a Lucia
Maximálnu sumu podľa splátky si viete orientačne overiť v kalkulačke úveru: zadajte stresovú sadzbu a hľadajte sumu, pri ktorej splátka vyjde na vami vypočítaný limit.
Čo robiť, keď limit nestačí
| Rozhodujúci limit | Čo pomôže | Čo nepomôže |
|---|---|---|
| DSTI | splatiť alebo zrušiť iné úvery, zrušiť nepoužívané karty a kontokorenty, pribrať spoludlžníka s príjmom, fixácia nad 10 rokov | lacnejšia sadzba len o pár desatín (stres sa počíta z nej, efekt je malý) |
| DTI | splatiť iné dlhy, pri veku nad 40 skrátiť splatnosť do 65 rokov | dlhšia splatnosť, nižšia sadzba |
| LTV | viac vlastných zdrojov, dodatočná nehnuteľnosť ako zabezpečenie, lacnejšia nehnuteľnosť | vyšší príjem |
Najčastejšie chyby
- Počítanie s hrubým príjmom. Všetky limity pracujú s čistým príjmom.
- Zabudnuté karty a kontokorenty. Nevyčerpaný limit 3 000 € znamená 600 € v DTI a modelovú splátku v DSTI.
- Predpoklad, že banka môže „prižmúriť oko“. Výnimky sú kvóty pre celú banku, nie nárok klienta. Koncom polroka môžu byť vyčerpané.
- Neskoré riešenie veku. 41-ročný žiadateľ s úverom na 30 rokov už má nižší limit DTI. Pár mesiacov pred narodeninami môže byť rozdiel 0,25-násobku ročného príjmu, pri príjme 3 000 € mesačne 9 000 €.
Často kladené otázky
Platia limity NBS aj pre nebankové spoločnosti?
Áno. Pravidlá pre posudzovanie schopnosti splácať sa vzťahujú na banky aj na nebankových veriteľov poskytujúcich úvery na bývanie a spotrebné úvery.
Počíta sa do príjmu aj príjem spoludlžníka?
Áno, ak je spoludlžníkom na úvere. Zároveň sa odpočíta jeho životné minimum a zarátajú sa aj jeho dlhy.
Mení sa výpočet DSTI každý rok?
Mechanizmus zostáva rovnaký, mení sa výška životného minima, ktorá sa upravuje každý rok od 1. júla. Sumy platné od 1. júla 2026 sa použijú do 30. júna 2027.
Platí zmena LTV od 2027 aj pri refinancovaní?
Materiály NBS k návrhu sa refinancovaniu výslovne nevenujú. Ak plánujete refinancovať po 1. januári 2027, overte si konečné znenie opatrenia a opýtajte sa banky, ako ho uplatní.
Môže banka požičať menej, než dovoľujú limity?
Áno. Limity NBS sú horná hranica. Banka má vlastné interné pravidlá a môže byť prísnejšia, napríklad pri živnostníkoch alebo krátkom pracovnom pomere.