Refinancovanie hypotéky: kedy sa oplatí a koľko to stojí

Banky súťažia najmä o nových klientov. Existujúcemu dlžníkovi na konci fixácie často ponúknu sadzbu, ktorá je vyššia ako to, čo by dostal ako nový klient inde. Refinancovanie je spôsob, ako tento rozdiel nezaplatiť. Nie je to však automaticky výhra: má svoje náklady, vyžaduje nové posúdenie príjmu a v nesprávnom čase môže stáť poplatok.

Čo refinancovanie znamená v praxi

Nová banka vám poskytne úver, ktorým splatí zostatok v pôvodnej banke. Záložné právo pôvodnej banky sa vymaže a zapíše sa záložné právo novej banky. Pre vás to znamená:

1. požiadať pôvodnú banku o vyčíslenie zostatku ku dňu splatenia,
2. prejsť posúdením v novej banke (DSTI, DTI, LTV ako pri novom úvere),
3. dať ohodnotiť nehnuteľnosť, ak nová banka neakceptuje existujúci posudok,
4. podpísať novú úverovú a záložnú zmluvu,
5. podať návrh na vklad záložného práva novej banky a zabezpečiť výmaz pôvodného,
6. prepísať vinkuláciu poistenia nehnuteľnosti.

Väčšinu administratívy medzi bankami zvyčajne vybaví nová banka, prípadne sprostredkovateľ.

Kedy refinancovať: na konci fixácie

Zákon č. 90/2016 Z. z. o úveroch na bývanie hovorí jasne: ak úver alebo jeho časť splatíte v súvislosti s uplynutím fixácie (pri variabilnej sadzbe v súvislosti so zmenou sadzby), banka od vás nesmie žiadať žiadne úroky, poplatky ani iné náklady. Banka vám musí termín konca fixácie oznámiť najneskôr dva mesiace vopred. Ak vyžaduje žiadosť o predčasné splatenie, musíte ju podať najneskôr mesiac pred koncom fixácie.

Mimo konca fixácie platí: do 30 % istiny v kalendárnom roku môžete splatiť bez poplatku, nad tento rámec môže banka žiadať náhradu nákladov najviac vo výške 1 % zo splatenej sumy. Detailne to rozoberáme v článku Predčasné splatenie úveru.

Príklad: oplatí sa prejsť do inej banky?

Aké náklady refinancovanie prináša

Presné sumy správnych poplatkov nájdete na stránke Úradu geodézie, kartografie a katastra SR, ceny bankových služieb v cenníku konkrétnej banky.

Koľko musí byť rozdiel v sadzbe?

Otázka „oplatí sa pri rozdiele 0,2 percentuálneho bodu?“ nemá univerzálnu odpoveď. Rozhoduje zostatok, zvyšná splatnosť a náklady. Pri zostatku 150 000 € a 25 rokoch:

Jednoduché pravidlo: ak sa náklady vrátia za menej ako polovicu novej fixácie, refinancovanie sa oplatí. Pri malom rozdiele skúste najprv s konkurenčnou ponukou vyjednávať vo vlastnej banke: ušetríte rovnako a bez nákladov.

Záleží na tom, koľko rokov ešte splácate

Rovnaký rozdiel v sadzbe prináša menej, keď je zostatok nižší a do konca úveru zostáva kratšia doba. Pri rozdiele 4,6 % oproti 3,9 % a nákladoch 400 €:

Posledný stĺpec je len orientačný, lebo sadzby sa na konci každej fixácie zmenia. Ukazuje však, prečo sa refinancovanie najviac oplatí v prvej polovici splácania.

Ako vyjednávať s vlastnou bankou

Skôr ako začnete papierovať, skúste jednoduchší postup. Vyžiadajte si písomnú ponuku aspoň od dvoch iných bánk na rovnakú dĺžku fixácie a pošlite ju svojej banke s otázkou, či ju vie dorovnať. Banky majú na udržanie klientov vlastné pravidlá a časť z nich sadzbu upraví bez ďalších nákladov pre vás. Ak nie, máte ponuky už pripravené a nestrácate čas.

Refinancovanie uprostred fixácie

Aj mimo konca fixácie môže mať refinancovanie zmysel, ak je rozdiel v sadzbách veľký. Poplatok však znižuje úsporu. Pri zostatku 150 000 € je bez poplatku 30 % istiny, zvyšok môže byť spoplatnený najviac 1 %. Ak banka počíta 30 % zo zostatku, spoplatnených by bolo 105 000 €, poplatok najviac 1 050 €. Pri úspore 58,79 € mesačne sa vráti približne za 18 mesiacov. Z akého základu banka 30 % počíta, si overte v zmluve alebo priamo v banke.

Predĺženie splatnosti pri refinancovaní: pozor na cenu

Refinancovanie je príležitosť aj na zmenu splatnosti. Ak by ste v príklade predĺžili splatnosť z 25 na 30 rokov pri 3,9 %, splátka klesne na 707,50 €. Celkové úroky do konca úveru by však pri nemennej sadzbe vzrástli z 85 048,94 € na 104 700,83 €, teda o 19 651,89 €. Nižšia splátka vyzerá ako ďalšia úspora, ale v skutočnosti ide o drahšie rozloženie dlhu. Rozdiely si prepočítajte v kalkulačke úveru.

Konsolidácia: pridať k hypotéke spotrebné úvery?

Niektoré banky pri refinancovaní ponúkajú zlúčiť hypotéku so spotrebnými úvermi. Nižšia sadzba je lákavá, ale dlh za auto alebo dovolenku sa tak rozloží na desaťročia. Ak konsolidujete, nastavte si mimoriadne splátky tak, aby ste túto časť splatili približne v pôvodnom termíne. Nezabudnite, že navýšenie úveru znamená nové posúdenie podľa limitov DSTI, DTI a LTV.

Kedy refinancovanie nedáva zmysel

• zostatok je malý (napríklad pod 30 000 €) alebo zostáva len pár rokov splácania, úspora nepokryje náklady,
• nová banka podmieňuje sadzbu produktmi, ktoré stoja viac ako úspora (porovnajte RPMN),
• váš príjem klesol a v novej banke by ste neprešli limitmi NBS,
• vlastná banka po vyjednávaní ponúkne podobnú sadzbu.